A Lei 14.620/23, que recriou o programa Minha Casa Minha Vida, trouxe também modificações no instituto da desapropriação, alterando o Decreto-lei nº 3.365/41.
Ampliação de quem pode promover a desapropriação
Com a nova redação, passou a se permitir que empresas contratadas pelo poder público para execução de obras e serviços de engenharia promovam a desapropriação diretamente. Todavia, deve haver autorização legal ou contratual para tanto e, por sua vez, o contrato celebrado entre a empresa e o poder público deve ser na modalidade empreitada por preço global, empreitada integral e contratação integrada.
Além disso, o edital da contratação, que autorizar a desapropriação, deverá prever quem será o responsável por cada fase do procedimento de expropriação, o orçamento necessário para sua realização, englobando os custos com a indenização do antigo proprietário, imissão na posse e a obra em si, por exemplo, bem como de quem será o risco pela variação do custo entre o orçamento e o que de fato foi gasto.
Possibilidade de obtenção de receita com venda de unidades desapropriadas
O dispositivo revogado apenas permitia a capitalização, através de revenda da unidade ou utilização do imóvel, quando fosse destinado a urbanização ou reurbanização, bem como o contrato fosse firmado por concessão ou parceria público privada.
O novo dispositivo ampliou os beneficiados, constando todos os autorizados a promover desapropriação, constantes no artigo 3º, incluindo-se a empresa prestadora de serviços de engenharia mencionada acima.
De toda forma, o autorizado deverá, no mínimo, reembolsar o poder público pelo custo com as indenizações, quando estas ficarem sob sua responsabilidade.
Compensação pela desapropriação de famílias de baixa renda
Apesar de a desapropriação ser uma faculdade do poder público, ainda que possa ser promovida por agentes privados, a lei cuidou em trazer compensações às famílias de baixa renda que estejam sendo desapropriadas.
Cabendo ao expropriante, no plano de desapropriação, prever essas medidas, que podem ser realocação da família em outro habitacional compatível, indenização pelas benfeitorias ou indenização suficiente a assegurar o restabelecimento da família em local compatível.
Tendo em vista o viés social da lei, o que se extrai da redação é que, ainda que esse custo seja superior ao valor de mercado do imóvel, o expropriante deverá arcar às suas expensas.
Venda do imóvel à particulares quando houver inviabilidade ou perda do interesse social
Havendo inviabilidade ou perda do interesse público em manter a destinação do bem expropriado, o expropriante poderá destinar a área não utilizada para outra finalidade pública.
Outra possibilidade é alienar o bem a qualquer interessado, conforme previsão legal, respeitando-se, entretanto, o direito de preferência do antigo proprietário, seja ele pessoa física ou jurídica.
Fixação dos juros compensatórios em 6% a.a.
Essa, talvez, tenha sido a alteração mais prejudicial ao expropriado, já que, historicamente, a jurisprudência entendia que a taxa a ser aplicada seria de 12% ao ano, ainda que se tratasse de imóvel improdutivo, vide entendimento constante na Súmula nº 618 do STF.
No novo dispositivo legal, além da limitação do percentual a 6% a.a., os imóveis tidos como improdutivos, não terão essa compensação, já que, pelo texto legal, ela se destina apenas aos casos em que houver perdas e danos.
Também ficou vedada a aplicação de juros compostos, limitando-se a incidência dos juros simples apenas sobre o valor da diferença apurada entre a indenização oferecida e a majorada judicialmente, pelo período entre a imissão na posse e o efetivo pagamento.
Conclusão
A Lei 14.620/23 trouxe ao cenário jurídico brasileiro importantes modificações sobre desapropriações. Tais alterações refletem uma busca pelo equilíbrio entre as necessidades públicas e os direitos do cidadão, sempre pautadas na eficiência e na justiça social. É essencial que operadores do Direito e interessados estejam atentos a estas mudanças, adaptando-se e compreendendo suas implicações no contexto imobiliário.
Amadeu Mendonça é advogado imobiliário com ênfase em soluções jurídicas para proteção do patrimônio e negócios imobiliários, sócio fundador do Tizei Mendonça Advogados e pós-graduado em Direito pela Universidade Federal de Pernambuco (UFPE).
Fonte: ConJur