Em um país onde o sonho da casa própria é um dos pilares do imaginário popular, os processos de aquisição de um imóvel são muito mais complexos do que simplesmente escolher um lugar para chamar de lar. Além dos aspectos emocionais e financeiros, há uma série de fatores legais que demandam atenção cuidadosa. Entre esses, a averbação de registro de imóveis se destaca como um elemento essencial, muitas vezes subestimado.
A averbação, em seu cerne, é um procedimento formal realizado em cartório. Consiste no registro oficial de qualquer modificação realizada em um imóvel ou nas condições de seus proprietários. Seja uma alteração estrutural significativa, como uma construção adicional, ou uma mudança nos dados cadastrais dos donos, como um casamento ou divórcio, a averbação é o mecanismo legal que confirma e valida essas mudanças.
Em entrevista à Anoreg/PB, o presidente da Anoreg/RS e registrador de imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva, enfatizou a necessidade crítica da averbação. Segundo ele, a falta de registros precisos pode não apenas complicar transações, mas também afetar negativamente o valor do imóvel no mercado, destacando a importância de se manter todas as informações de propriedade devidamente averbadas.
Confira a entrevista na íntegra:
Anoreg/PB: Muitos proprietários de imóveis não consideram a averbação de alterações como uma prioridade. Poderia nos explicar por que isso é tão crucial?
João Pedro Lamana Paiva: Como se sabe, a finalidade do sistema registral brasileiro é dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos que são levados a registro/averbação.
Portanto, a matrícula é o que dá publicidade sobre o imóvel e a pessoa de seu proprietário. Tudo o que nela está registrado ou averbado torna-se de conhecimento público e, consequentemente, tem efeito erga omnes, ou seja, é oponível contra terceiros.
Desta forma, as averbações de alterações são cruciais para a segurança jurídica e conhecimento de todos visando futuros negócios envolvendo o imóvel.
Anoreg/PB: Qual a diferença entre matrícula, registro e averbação de imóvel?
João Pedro Lamana Paiva: A matrícula é “curriculum vitae” do imóvel, é como se fosse a certidão de nascimento de um imóvel para o mundo jurídico. Ela comporta as suas características, de modo que ele possa ser inequivocamente localizado dentro da urbe, bem como todas as suas alterações ao longo do tempo, ou seja, representa o histórico do imóvel. Tais alterações podem ser relativas ao imóvel em si ou à pessoa de seu proprietário.
Registro é o ato praticado na matrícula que publiciza a alienação ou oneração de um direito real sobre o imóvel, enquanto a averbação é ato que torna pública a modificação, retificação, alteração etc. do imóvel ou da vida de seus proprietários, bem como a existência de algum gravame do qual seja ele objeto.
Anoreg/PB: As alterações nos dados do proprietário, como mudança de nome, estado civil ou regime de bens são necessárias para averbação. Por que essas mudanças são importantes e como elas afetam a regularidade do imóvel?
João Pedro Lamana Paiva: O sistema registral brasileiro é movido por princípios, dentre eles podemos destacar o princípio da disponibilidade (física e jurídica) sendo que a física é com referência a área disponível do imóvel e a disponibilidade jurídica é a natureza do direito transmitido (pessoas físicas ou jurídicas) que deve se referir com o direito titulado.
As alterações que dizem respeito a pessoa do proprietário são fundamentais para que se possa negociar o imóvel, pois indicam quem tem disponibilidade jurídica para negociá-lo ou oferecer o imóvel como garantia real, bem como se eventual cônjuge deve comparecer no ato como transmitente ou anuente, a depender do regime de bens.
Anoreg/PB: Situações de reconstrução, demolição, edificação e desmembramento de loteamento de imóveis requerem averbação?
João Pedro Lamana Paiva: A reconstrução, demolição, edificação, o desmembramento (fracionamento ou desdobro) são atos de averbação na matrícula, sendo que os desmembramentos (fracionamento ou desdobro) geram, ainda, a abertura de matrículas novas para as áreas desmembradas, assim como gera a construção quando averbada concomitantemente à instituição de condomínio em virtude da necessidade de abertura de matrículas para as unidades autônomas.
Anoreg/PB: É comum a falta de averbação da quitação do financiamento do imóvel. Como isso pode afetar a venda de um imóvel e como os proprietários podem resolver esse problema?
João Pedro Lamana Paiva: Atualmente os usuários têm apresentado com maior frequência a quitação do financiamento para averbação na matrícula a fim de liberar o imóvel do ônus real ou gravame e quando não apresentam é por desconhecimento da necessidade, por entenderem que a quitação do débito implica no cancelamento automático.
Todavia, a averbação da liberação dos ônus e gravames na matrícula do imóvel é importantíssima para uma futura alienação (venda) ou oneração (alienação fiduciária ou hipoteca) de um imóvel e, a depender da espécie de financiamento, sua prévia averbação na matrícula é condição indispensável para a realização de negócios.
Anoreg/PB: Além de mudanças no imóvel, que outras situações podem exigir averbação? Por exemplo, contratos de locação?
João Pedro Lamana Paiva: Com a consagração do Princípio da Concentração, quando da entrada em vigência da Lei n.º 13.097/2015, toda e qualquer situação que diga respeito ao imóvel ou a pessoa de seu proprietário poderá ganhar acesso ao fólio real, desde que tenha relevância no mundo jurídico e seja expressamente requerida e comprovada pelo interessado.
Anoreg/PB: Além das dificuldades e custos adicionais na venda de imóveis, quais outros prejuízos os proprietários podem enfrentar se não realizaram as averbações necessárias? É possível a desvalorização do imóvel?
João Pedro Lamana Paiva: Os prejuízos são muitos e diversos. Importa lembrar o que dispõe o§ 1º do artigo 54 da Lei n.º 13.097/2015: “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.
E sim, é possível a desvalorização do imóvel se na matrícula não constar suas reais e atuais dimensões e benfeitorias.
Fonte: Assessoria de Comunicação Anoreg/PB